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　　在广州天河“寸土寸金”的核心版图中ღ★ღ，五山板块凭借四大高校与密集科研院所ღ★ღ，成为城市“最强大脑”聚集地ღ★ღ。

　　今天要讲的世纪金源天河源筑也就是落子于此ღ★ღ，以“天河北新房+华附系学区+低密小高层”的组合标签ღ★ღ，在天河新房稀缺的市场中迅速突围ღ★ღ，却也因“近墓园”“地铁远”“拿地久”等争议陷入舆论焦点ღ★ღ。

　　这个由“造城专家”世纪金源接盘盘活的项目ღ★ღ，既承载着高知家庭对天河核心区生活的向往ღ★ღ，也面临着品质兑现与价值平衡的双重考验ღ★ღ。

　　项目坐落于东莞庄街道ღ★ღ，处于天河北-五山板块核心ღ★ღ，北邻华南理工大学ღ★ღ、华南农业大学尊龙凯时人生就是博(中国)官网ღ★ღ，东接华南师范大学ღ★ღ、暨南大学四大“双一流”高校ღ★ღ，周边32家科研院所ღ★ღ、10家国家重点实验室ღ★ღ、600余家高新技术企业扎堆ღ★ღ，构成广州“环五山创新策源区”的核心引擎ღ★ღ，堪称“南有环五山ღ★ღ，北有中关村”的科创高地ღ★ღ。

　　这种高密度的产学研集群ღ★ღ，不仅带来了稳定的高知人口流入ღ★ღ，更形成了独特的人文居住氛围ღ★ღ，七普数据显示五山街道大学及以上学历占比高达67.6%ღ★ღ，是广州平均学历最高的片区ღ★ღ。

　　从通勤维度看ღ★ღ，项目距珠江新城仅约4.5公里左右ღ★ღ，自驾走东莞庄路转天河东路18分钟可达ღ★ღ，打车费用仅12元ღ★ღ；到琶洲约11公里ღ★ღ，25分钟车程即可抵达ღ★ღ，完美覆盖天河ღ★ღ、海珠核心商务区的通勤需求ღ★ღ。

　　板块商业能级更是顶级配置阿法兔宝官方网站尊龙凯时人生就是博(中国)官网ღ★ღ，5公里内汇聚太古汇ღ★ღ、天环ღ★ღ、K11阿法兔宝官方网站ღ★ღ、IGC等10余家高端商场ღ★ღ，开车20分钟左右便能享受天河“万亿商圈”的繁华ღ★ღ；

　　医疗资源同样雄厚ღ★ღ，1.5公里内分布武警广东省总队医院ღ★ღ、中山大学附属第六医院两所三甲医院ღ★ღ，为业主健康提供坚实保障ღ★ღ。

　　不过板块发展也存在明显短板ღ★ღ，项目周边仍留存“城乡结合部”的界面特征ღ★ღ，老旧小区与临街商铺混杂ღ★ღ，缺乏高端居住区的规整感ღ★ღ。

　　东莞庄路虽正推进拓宽改造为双向四车道ღ★ღ，但目前仍是交通拥堵黑点ღ★ღ，早晚高峰及学校上下学时段ღ★ღ，接送车辆占道导致通行效率极低ღ★ღ。

　　不过环五山片区的交通优化工程ღ★ღ，正在疯狂刷新进度ღ★ღ，例如今年4月ღ★ღ，五山路与广园路立交工程完成第三阶段施工ღ★ღ，即将进入隧道主体建设阶段ღ★ღ。

　　今年7月ღ★ღ，规自局核发的北环高速——科韵路节点出入口改造工程的《建设项目用地预审和选址意见书》ღ★ღ，让片区交通完成关键性进展无论是全面启动旧改ღ★ღ。

　　更关键的是板块增量空间有限ღ★ღ，作为成熟居住区ღ★ღ，旧改进度缓慢ღ★ღ，短期内城市界面难以实现质的提升ღ★ღ，这也让项目的区位价值更多依赖现有资源而非未来预期ღ★ღ。

　　项目占地面积约9.6万平方米ღ★ღ，总建筑面积达41万平方米ღ★ღ，分多期开发ღ★ღ，一期规划5栋16-17层瞰景小高层ღ★ღ，采用低密度大围合中心花园格局ღ★ღ，容积率仅2.8ღ★ღ，绿化率35%ღ★ღ，在天河核心区实属稀缺配置ღ★ღ。

　　目前在售主力户型覆盖刚需到终改的全周期需求ღ★ღ，今年推出的1A栋景观楼王更是主打绝版视野ღ★ღ，可俯瞰超万亩华工ღ★ღ、华农高校绿地ღ★ღ。

　　户型设计的核心优势在于高使用率与南向采光ღ★ღ，项目得房率超过100%ღ★ღ，部分户型因赠送面积可观ღ★ღ，实际使用率可达105%ღ★ღ。

　　目前项目主要在售-182平的三四房产品ღ★ღ，其中105平总价580-600万起ღ★ღ，123平650万起ღ★ღ，136-142平780-880万左右ღ★ღ，182平1100万起ღ★ღ，价格仅供参考ღ★ღ，目前价格都是一客一议的ღ★ღ，有兴趣可私ღ★ღ，在售户型图如下ღ★ღ：

　　105-107平四房两卫ღ★ღ，分布于4栋2梯6户ღ★ღ，剩下顶楼东南向ღ★ღ，1栋3梯5户和2梯6户共17层ღ★ღ，总价610-660万左右ღ★ღ，仅剩3套{包含2楼}

　　项目的装修标准也是一大亮点ღ★ღ，引入了广州罕见的分户式七恒气候系统ღ★ღ，通过智慧中央空调ღ★ღ、智能除湿新风机ღ★ღ、24H新风系统等配置ღ★ღ，实现恒温ღ★ღ、恒湿阿法兔宝官方网站ღ★ღ、恒氧ღ★ღ、恒静ღ★ღ、恒洁ღ★ღ、恒智ღ★ღ、恒怡七大维度的舒适体验ღ★ღ，搭配嘉格纳ღ★ღ、唯宝ღ★ღ、大金等一线品牌厨卫设备ღ★ღ，装修规格对标顶豪项目ღ★ღ。

　　社区配套也同样用心ღ★ღ，小区内打造约6万平方米“楚庭十景”主题野奢园林ღ★ღ，由设计过白天鹅宾馆的GVL团队操刀ღ★ღ，包含370平方米下沉式水景ღ★ღ、1421平方米艺术会所（含私宴厅ღ★ღ、中央会客厅）等设施ღ★ღ，还配建9班公立幼儿园与约4000方社区商业ღ★ღ，满足日常消费与社交需求ღ★ღ。

　　不过产品层面的争议也不容忽视ღ★ღ，项目前身为阳光城开发的烂尾项目ღ★ღ，虽经世纪金源盘活ღ★ღ，但旧规设计的户型在2025年市场中已显滞后ღ★ღ，被诟病“产品力不及保利ღ★ღ、华润同级别项目”ღ★ღ。

　　更核心的问题是历史遗留的产权缺陷ღ★ღ，拿地时间可追溯至2004年ღ★ღ，截至2025年产权仅剩余约50年阿法兔宝官方网站尊龙凯时人生就是博(中国)官网ღ★ღ，比常规新房短近20年ღ★ღ，成为影响购房者决策的重要因素尊龙凯时人生就是博(中国)官网ღ★ღ。此外ღ★ღ，部分楼栋西北面直线米ღ★ღ，高层住户可直接望见ღ★ღ，这一硬伤让不少购房者望而却步ღ★ღ。

　　教育配套是天河源筑最具竞争力的“王牌”ღ★ღ，也是吸引高知家庭入市的核心抓手ღ★ღ，项目配建的汇景实验华园学校ღ★ღ，是华附教育集团成员校ღ★ღ，实行九年一贯制教学ღ★ღ，由汇景实验本部直接管理ღ★ღ，目前已正式开学ღ★ღ，实现早期的“未交楼先开学”的兑现承诺ღ★ღ。

　　作为华附教育集团首个走出越秀区的校区ღ★ღ，该校采用“理念共融阿法兔宝官方网站ღ★ღ、师资共建尊龙凯时人生就是博(中国)官网ღ★ღ、资源共享”模式ღ★ღ，由本部派驻管理团队ღ★ღ，教材与教学活动同步总部ღ★ღ，区别于普通挂牌分校ღ★ღ，教育质量更有保障ღ★ღ。

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